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地方政府专项债之棚改债券

从2018年,全国各地开始如火如荼地发行地方政府债以来,土储债和棚改债是最多的两个品种。


土储债募集的资金用于收储土地,棚改债募集的资金用于棚户区改造。棚户区改造,大家一定不陌生,就是拆迁呀。


在了解棚改债之前,有必要熟悉棚户区改造的流程。


做投行业务的项目经理,不仅仅要懂融资这一套东西,还要熟悉客户的东西。否则交流起来,会增加许多沟通成本。


这是对投行项目经理的基本要求,只要接了一个项目,就要了解这个项目与之对应的业务模式和业务流程。你为一个城投公司发债,就要了解这家城投公司的业务模式;为一个棚改项目发债,就要了解棚改项目的业务流程。


所以,投行业务是非常考验人的工作。需要用心学习,自主学习,保持一颗不断学习、不断进取的态度。想要挑战自我的银行人,不妨往这个方向努力。


说回来~~


棚户区改造的流程


棚户区改造包括三大主要工作。


1. 棚户区征收拆迁。把土地从现有居民的手中收购回来的过程。


2. 居民补偿安置。把土地从居民手中拿过来,得要给他们相应的补偿。目前补充的模式主要是两种,一个是在原地或者在别处建设新的房子给居民,这种房子也是我们常听到的安置房;另一种是补钱给居民,叫货币化安置。


3. 腾空土地开发利用。把土地收回来后,就要对土地进行腾空开发了。土地开发分为一级开发和二级开发。


一级开发指的是对收来的土地进行平整和一些基础设施的配套建设,比如水电之类的,二级开发是对土地在一级开发的基础上进行商业开发,比如在上面建商场、建商品房等等。


虽然看起来只有简简单单的三个步骤,但在实际操作中,涉及到非常多的环节和部门。下文我提供了一张棚改流程图,供参考。


棚改融资的变迁


在棚改债之前,棚户区改造主要有两种模式,政府购买服务和PPP模式。


1. 政府购买服务。政府和棚改实施主体签订购买服务协议,委托棚改平台负责整个项目的具体实施,而且要负责前期资金投入和项目融资。政府会根据协议的约定,每年支付一定的现金给棚改平台,覆盖项目的前期投入。


2. 棚改PPP模式。政府和社会资本方共同出资设立一个PPP项目主体,由PPP项目主体作为融资方进行融资。在运营阶段,政府也会给付一定的现金给到PPP项目主体。


在这里两种模式下,融资的主体基本上是棚改平台,但债务的偿还则主要来源于地方政府的现金流,这样就成为了地方政府的隐性债务。


直到2018年,财政部印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》(财预〔2018〕28号),棚改融资多了一种模式,发行棚改专项债。


棚改专项债是地方政府专项债的一种,政府自己发行债券,自己还钱。这是政府的显性债务,看得清,摸得着。同时,也在一定程度上缓解了棚改平台的融资压力。


所以,国家在力推地方政府通过发行棚改债为棚改项目进行融资。


2019年以后,国家对于棚改政策有了进一步的态度:


1.新三年棚改计划必须实施,但棚改项目须区分收益与融资能否平衡;区分是否能平衡,就是为了给棚改债做准备,只有收益与融资平衡了,才可以发行棚改债。


2.棚改货币化不搞一刀切;棚改的货币化安置使得许多资金进入了房地产,快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。虽然国家对货币化安置改变了态度,但是也不建议一下子把它给切没了,慢慢降低货币化安置的比例。


3.政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国开及农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;


4.融资以发行棚改专项债为主。


什么样的房可以进行棚户区改造?


一类是城市棚户区,包括危旧房改造、城中村改造和城区内国企职工住房改造;一类是国有工矿(含煤矿)、林区、垦区、盐场等棚户区改造。


对于棚改债的棚户区改造,有几点要注意。


1. 纳入国家棚户区改造计划。


要做一个棚改债项目,首先就要确认棚户区是否纳入“国家棚户区改造计划”;一般认为,省级住建厅划定的棚户区改造计划对应的棚改项目,就可认为列为国家棚户区改造计划。


2.项目收入覆盖融资本息


棚改项目将来的收入主要有几块:国有土地使用权收入和专项收入,专项收入包括棚改项目配套商业设施销售、租赁收入以及其他收入等。


那这些收入要大于棚改债的本息和,才可以发债。


棚改债的申报发行流程


发行申报流程与土储债类似,顺便带着大家复习一遍。


1.制作材料。地方市县财政部门需要做的就是准备一套发行棚改债的申报材料,这套申报材料主要包含4个文件:


1)棚改专项债信息披露文件;

2)棚改专项债法律意见书;

3)棚改专项债资金评价报告;

4)棚改专项债信用评级报告。

信息披露文件由地方财政局自行编写,主要介绍整个棚改项目的整体情况,资金融资需求以及风险控制等等。在实际过程中,会由某家银行或者证券公司来编写。


法律意见书由专门的律师事务所出具,对整个项目的合法合规性进行审查;


资金评价报告由专业的会计师事务所出具,对整个项目的资金平衡作出测算和评价、审查;


信用评级报告由专门的信用评级公司出具,对该债券进行信用风险评级。


2.财政厅审核。地方财政局将材料初步完成后,交由财政厅进行初步审核。有些省市财政厅会提前将材料交由发行场所的相关部门进行审核。


比如这期地方政府债将在上海证券交易所发行,那就可以先发到上交所的相关部门审核。


3.审核通过后,将材料在上交所挂网,五个工作日后正式招标发行。


整个流程看似与土储债相同,在上交所披露的文件也类似,就是4个文件。但是出具这4个文件的支撑性材料比土储债多许多。


可见一个棚改债项目的材料远比土储来得多。


涉及的单位除了政府主管部门,还有土地储备交易整理中心、建设局、财政局、发改局、房地产管理局、公共资源交易中心、城中村改造及征地拆迁办等相关单位;各工业园区、经济技术开发区管委会;各市(县)资产经营、城投公司;大中型房地产开发企业;土地招拍挂中介服务企业。


所以,棚改债从启动到发行,一般三到六个月左右。


虽然棚改债做起来有难度,但它助力改善当地民生住房啊,是一件利民的大好事。


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