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2019棚改大变革:货币化安置大缩水,将发行专项债券!

货币化安置大缩水,将发行专项棚改债券


NO.1 | 壹


什么是棚改?


棚改,全称叫棚户区改造。即对城市中结构简陋,抗灾性差的房子/区域进行改造。


2005 年,辽宁省率先启动矿区和老工业区棚户区改造。截止2014年国家一共改造了2000万户,约每年改造150万户到200万户。


那时的棚改是作为民生工程存在的,还和房地产行业没有多少交集。



但随着棚改力度不断加大,“棚改”似乎渐渐失去了原来的纯粹。


现在的棚改,其实更像国家对某些特定城市房地产开发进行货币定向增发。通俗来讲就是:“国家发钱让老百姓买房”。


随着棚改不断加持,目前规模已达每年700万套到800万套,“以房换房”也渐渐被“货币安置”取代,不可同日而语矣!


但值得注意的是,在全国去库存压力释放的情况下,虽然一二线城市楼市已出现降温迹象,但部分三四线城市依然维持房价上涨趋势,库存则急剧下降。


而在这些库存偏低的三四线城市中,相当一部分棚改货币化安置力度较大。


不可否认的是,货币安置化的快速推进,确实导致了部分城市的房价飞涨。大量资金流入房地产,显然与“房住不炒”背道而驰。


所以下一步这些库存偏低的三四线城市将成为新一轮棚改货币化安置政策调整的重点。


NO.2 | 贰


针对2019年的棚改政策,本次会议明确了四方面内容:


1. 新三年棚改计划必须实施,但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡;


2. 棚改货币化不搞一刀切;


3. 政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;


4. 融资以发行棚改专项债为主。



01


新三年棚改计划必须实施


所谓“新3年棚改计划”,即2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套。


今年按计划完成580万套,或将超额完成。接下来2019年、2020年还要完成920万套,年均460万套,目标上相对有所降低。


有的地方就反映,之前已经棚改了一部分,剩下的如果不实施棚改,维稳压力大,风险高,所以必须积极推进。


此次新政也表明,棚改新三年计划还将继续推进。但从明后两年的棚改目标量的降低就可以看出,接下来棚改规模和推进力度会缩小。


02


货币棚改化不搞一刀切


2019棚改大变革:货币化安置大缩水,将发行专项债券!


棚改的本意是为了去库存和解决民生问题(城市里的),而不是让大家炒房。


因此,住建部提出,消化周期在15个月以上的"去库存"城市,仍然保持棚改货币化的比重;而已基本完成去库存的城市,货币化的比重要降低,要多建棚改安置房。


03


取消政府购买棚改服务模式


政府购买棚改服务模式。


简单来说,就是政府与城投公司签订采购服务合同,由城投公司去和银行融资。贷款批下来后,政府再向城投支付资金用于投资和还贷,相当于有政府帮棚改兜底。


但这样做,会大大增加地方的隐性债务。


所以,本次会议直接表示,2019年将取消政府购买棚改模式。主要就是为了防范隐性债务风险。


04


发行棚改专项债为主


具体而言,就是对于新开工的棚改项目,不再以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债,即PSL)为主进行融资。


2019棚改大变革:货币化安置大缩水,将发行专项债券!


用一句话总结2019的棚改趋势就是:棚改不可能全面暂停,但高层收紧棚改的意图已经十分明确。


将取消货币化安置优惠政策,但不等于取消货币化安置方式。


即使在一些房价上涨压力大的新一线或二线城市,政策调整也仅限于取消货币化安置补偿的各种奖励、激励政策。


NO.3 | 叁


杭州货币化安置锐减


针对中央棚改调整的明确要求,各地也开始纷纷响应,就拿杭州为例吧。


杭州的货币化安置下调卓有成效。


今年,1-11月,杭州征收户选择实物安置的有1406户,选择货币补偿的有1064户,货币安置比例已经从去年的55%下降到43%。


11月21日,杭州市住房保障和房产管理局又发布了房屋征收和补偿管理建议稿。


2019棚改大变革:货币化安置大缩水,将发行专项债券!


新的征收补偿意见稿主要做出来两个重大调整:


一是因旧城区改建这种公共利益情形征收房屋的,只要超过20%的居民在签约期限内拒绝签约,该片区的征迁将被暂停,即签约比例要达到80%才生效。


二是对于选择货币补偿安置,征收户要拿到最高不超过被征收房屋评估价值的22%货币补偿奖励,不再受“征收后必须在12个月内购房”的条件限制。


之前要求被征收人在12个月内购房才能得到货币补偿奖励,是因为当时杭州新房库存压顶,而如今楼市已经发生翻天覆地的变化,这一规定也就退出历史舞台。


此次中央棚改政策调整,再度确定棚改力度收紧已成大势,货币化安置比例也将下调,但库存偏低的三四线城市才是调整重点。


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